Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowej – na co zwrócić uwagę?
Dodano: 27 kwi 2022
Umowa przedwstępna zawierana jest w chwili kiedy obie strony – kupujący oraz sprzedający, zobowiązują się do zawarcia umowy finalnej (u Notariusza), czyli umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna zawierana jest w momencie, gdy na dzień jej podpisywania nie jest możliwe zawarcie umowy docelowej z przyczyn leżących po jednej lub po drugiej stronie bądź obu jednocześnie, ale obie strony zdecydowane są na transakcje. Ze strony kupującego może się to wiązać z kredytem. Umowa przedwstępna jest zwykle warunkiem jego uruchomienia, ale daje nam też pewność, że w międzyczasie nikt inny nie kupi wybranej działki. Może się również zdarzyć, że sprzedający nie jest w stanie udzielić kupującemu wszelkich niezbędnych informacji, wówczas podpisanie umowy sprzedaży może być ryzykowne. Dlatego dopóki nie upewnimy się, że stan faktyczny i prawny działki nie budzi wątpliwości, warto podpisać umowę przedwstępną.
Dokument ten, nie skutkuje przeniesieniem prawa własności, jednakże jest o tyle istotny, że pozwala przede wszystkim zabezpieczyć interesy Stron. Jest to o tyle istotne, że prawidłowo sporządzona umowa przedwstępna może w większym stopniu zabezpieczać kupującego (nabywcy), jak i sprzedającego (zbywcy).
W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości powinny znaleźć się:
- dane osobowe i adresy obu stron,
- przedmiot umowy sprzedaży,
- opis nieruchomości,
- cena nieruchomości,
- wysokość zaliczki lub zadatku oraz termin i formę ich zapłaty,
- oświadczenie sprzedającego, że nieruchomość nie jest zadłużona i obciążona prawami osób trzecich.
Forma aktu notarialnego nie jest obowiązkowa. Umowa przedwstępna może zostać podpisana w zwykłej formie pisemnej. Odstąpienie od umowy z winy kupującego może wiązać się ze stratą wpłaconego zadatku, jeżeli został wpłacony (a w przypadku winy sprzedającego – z zapłatą jego dwukrotności). Przed sądem można dochodzić wyłącznie wypłaty odszkodowania.
Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej warto zwrócić uwagę na klauzule, które umożliwią odstąpienie od umowy w określonych przypadkach bez ponoszenia konsekwencji. Oprócz tego istotny jest opis stanu technicznego i prawnego nieruchomości. Jeżeli któryś z nich wymaga zmian, warto jest zobowiązać sprzedającego do poprawy stanu nieruchomości do momentu podpisania umowy finalnej. Co istotne, jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie dojdzie do wyznaczenia terminu podpisania umowy przyrzeczonej, roszczenia z tego tytułu ulegają przedawnieniu (czyli nie można już żądać jej zawarcia).
Na co należy zwrócić szczególną uwagę? Bardzo ważną kwestią jest wybór formy zabezpieczenia – zaliczki lub zadatku. W przypadku zaliczki mamy do czynienia z kwotą, która wchodzi w skład zapłaconej ceny. Gdy z jakiegoś powodu nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, cała suma wraca do kupującego. Zadatek jest o wiele bardziej zobowiązującą formą zabezpieczenia. Jeżeli transakcja nie zostanie sfinalizowana z winy kupującego, sprzedający nie musi go zwracać. Za to w momencie, w którym niewypełnienie warunków umowy nastąpi z winy sprzedającego, jest on zobowiązany do oddania kupującemu zadatku w podwójnej wysokości.
Aby ustrzec się błędów polecamy skorzystać z naszego bogatego pakietu umów przedwstępnych – dostępnych w dwóch formach – zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego.
Ponadto, sprzedający powinien nam udostępnić numer księgi wieczystej. To pozwoli na sprawdzenie, kto jest właścicielem danej działki (Dział II KW) oraz czy nie ciąży na niej hipoteka (Dział IV KW) albo prawa osób trzecich, takie jak służebność gruntowa czy roszczenia o przeniesienie własności (Dział III KW).
Drugi ważny dokument to wypis z rejestru gruntów. Na jego podstawie ustalimy, jaki numer ewidencyjny ma działka gruntu oraz jaki ma obręb ewidencyjny, a także jaką ma powierzchnię. Znajdziemy również informację jaki symbol klasoużytku ma działka. W dokumencie tym możemy znaleźć informację o ewentualnych wpisach o ochronie konserwatorskiej bądź przyrodniczej. Na podstawie wyrysu z mapy ewidencyjnej sprawdzimy jakie granice ma działka oraz jakie sąsiedztwo.
Jeśli sprzedający nie dysponuje wyrysem i wypisem z ewidencji gruntów, możemy wystąpić o ten dokumenty samodzielnie. Dane te są jawne, z tym, że nie będąc właścicielem, musimy wskazać interes prawny w ich uzyskaniu. Wystarczy zamiar zakupu działki potwierdzony umową przedwstępną. Dokumenty pobiera się odpłatnie w starostwie powiatowym albo urzędzie miasta, na terenie którego jest nieruchomość.
Bardzo istotnym jest również przeznaczenie nieruchomości w dokumentach planistycznych. Powinniśmy sprawdzić czy działka gruntu objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego czy też Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jeśli działka gruntu znajduje się mpzp to wówczas na przyszłe zamierzenie inwestycyjne realizujemy na podstawie pozwolenia na budowę, a jeżeli działka znajduje się na obszarze objętym Studium wówczas przyszłe zamierzenie inwestycyjne realizujemy na podstawie Decyzji o warunkach zabudowy które wydaje wójt, burmistrz lub Prezydent. W momencie składania tego wniosku nie musimy być jeszcze właścicielem działki, natomiast ten dokument może okazać się kluczowy przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie.
Zanim jednak złożymy wniosek powinniśmy sprawdzić możliwość podłączenia działki do mediów – prąd, woda czy gaz. Jeżeli działka nie jest uzbrojona wypadałoby sprawdzić techniczne warunki przyłączenia, które uzyskać może tylko właściciel działki. Kupujący może jedynie zapytać o to we własnym zakresie u dostawców mediów, jednak czasem na odpowiedź będzie trzeba czekać, więc po raz kolejny przyda się czas, który daje nam umowa przedwstępna.
Przykładowy wzór umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowej znajduje się w naszym sklepie. Umowa napisana jest przez Zespół prawników, ponieważ wierzymy, że dobra umowa to podstawa trwałych relacji i bezpiecznej przyszłości.
